กฎหมายพาณิชย์เกี่ยวกับเรื่องการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

การซื้อขายที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

        ที่ดิน เป็นทรัพย์สินที่กฎหมายได้จัดประเภทให้อยู่ในกลุ่มของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นหากพูดถึงเรื่องของอสังหาริมทรัพย์สิ่งที่นึกถึงเป็นอันดับแรก ก็คือ ที่ดิน บ้าน โรงงาน เป็นต้น
ความหมาย
        ทีนี่เรามาดูถึงความหมายของ “อสังหาริมทรัพย์” ว่าหมายถึงอะไรบ้าง อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินและทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะติดกับที่ดินอย่างถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวอยู่กับที่ดิน และหมายความถึงทรัพสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน หรือประกอบอยู่กับที่ดินนั้นด้วย
จากข้อความที่กล่าวมา สามารถสรุปได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ คือ ที่ดิน สิ่งที่ติดอยู่กับที่ดินแบบถาวร เช่น บ้าน โรงงาน โรงเรือน รวมทั้งสิทธิต่างๆ ในที่ดิน เช่น สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิในการเช่า เป็นต้น
วิธีการซื้อขายที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
เนื่องจากที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ทำกินนั้น จะมีทะเบียนประจำที่ดินของแปลงนั้นๆ อยู่ ซึ่งเราก็เรียกอย่างคุ้นปากตามประสาชาวบ้าน เรียกว่า โฉนดที่ดิน และหนังสือ น.ส.3 โดยปกติโฉนดที่ดินหรือหนังสือ น.ส.3 นั้น จะถูกจัดทำขึ้น 2 ฉบับ ฉบับแรกอยู่ที่สำนักงานที่ดิน ส่วนอีกฉบับอยู่กับผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งในหนังสือเหล่านี้จะระบุชื่อคนที่เป็นเจ้าของเอาไว้อย่างชัดเจน ดังนั้นเมื่อจะทำการซื้อขายกันจึงมีขั้นตอนที่ยุ่งยากกว่าการซื้อขายของทั่วๆ ไป
ในการซื้อขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ นั้น ในการซื้อขายจะต้องจัดทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือ จากนั้นก็ต้องนำหนังสือสัญญาดังกล่าวไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในท้องที่ๆ ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทำการบันทึกและเปลี่ยนแปลงชื่อใหม่ในโฉนดที่ดิน หรือในหนังสือ น.ส.3

ผลของการซื้อขายที่ดิน โดยไม่ได้นำไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่
        กรณีของการซื้อขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์นี้ กฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์เอาไว้อย่างเข้มงวด หากใครทำการซื้อขายโดยไม่ได้ทำตามขั้นตอนที่กฎหมายได้กำหนดเอาไว้ ผลของการซื้อขายที่ไม่ถูกวิธีนั้น จะสูญเปล่า หรือตกเป็นโมฆะไปโดยทันที ซึ่งก็หมายความว่า ข้อตกลงซื้อขายนั้นไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนเลย หากผู้ขายรับเงินของคนซื้อเอาไว้ ก็จำต้องคืนเขาไป ส่วนคนซื้อแม้จะได้เข้าไปครอบครองทำกินบนที่ดินแปลงที่ซื้อขายแล้ว แต่ก็ไม่ใช่เจ้าของอยู่ดี ดังนั้นเรื่องเหล่านี้มีผลเสียกับเสีย ดังนั้นหากจะทำการซื้อขายที่ดินทั้งที ก็ควรจะทำให้ถูกต้องและทำให้เสร็จไปในครั้งเดียวจะได้ไม่ต้องมาเสียใจในภายหลังนะครับ

การซื้อขายที่ดินมือเปล่า
        ในปัจจุบันนี้ยังมีที่ดินที่ชาวบ้านครอบครองทำกินอยู่ อาจจะเป็นที่ดินที่ตกทอดมาตั้งแต่บรรพบุรุษตั้งนมนานแล้ว แต่ก็ยังไม่ได้ขึ้นทะเบียน ทำให้ไม่มีโฉนดหรือหนังสือ น.ส.3 มาแสดงได้ ตรงนี้อาจจะมีคนสงสัยว่า สามารถที่จะทำการซื้อขายได้หรือไม่ มีวิธีการซื้อขายกันอย่างไร ซึ่งในกรณีนี้กฎหมายได้เปิดช่องทางให้สามารถทำการซื้อขายกันได้ ส่วนวิธีการซื้อขายก็คือ การส่งมอบการครอบครองที่ดินให้กับผู้ซื้อโดยตรง เหมือนกับการซื้อขายธรรมดา โดยผู้ซื้อผู้ขายไม่ต้องไปทำการจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใดครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก chawbanlaw.com