จำทำยังไง ถ้าซื้อที่ดินแล้วได้ที่ดินเนื้อที่ไม่ครบตามสัญญา

        การจะซื้อที่ดิน นอกจากจะดูสภาพของที่ดินแปลงนั้นว่ามีสภาพ ทำเลของที่ดินดีหรือไม่แล้ว ยังต้องทำการตรวจสอบเนื้อที่ดิน จากโฉนดที่ดิน หรือหนังสือ น.ส.3 แปลงนั้นด้วยว่ามีการระบุเนื้อที่เอาไว้เท่าไหร่ แต่การตรวจสอบแค่นี้ยังไม่พอนะครับ ยังจะต้องทำการตรวจสอบจากเนื้อที่ดินจริง โดยต้องทำการรังวัดตรวจสอบที่ดินแปลงนั้นอีกรอบหนึ่งก่อน เพื่อที่จะได้เอามาเปรียบเทียบกับจำนวนเนื้อที่ที่ได้ระบุเอาไว้ในโฉนด หรือหนังสือ น.ส.3 แปลงนั้นๆ อีกที   ทั้งนี้เหตุก็เนื่องมาจากการออกโฉนด หรือหนังสือ น.ส3 ในสมัยก่อนจะทำการวัดเนื้อที่ดินโดยวิธีการคำนวณจากภาพถ่ายทางอากาศ หรือมาจากการคำนวณของเจ้าของที่ดินในขณะนั้นเอง ซึ่งการแจ้งหรือการคำนวณจากภาพถ่ายทางอากาศที่กล่าวมาทั้งสองอย่างนั้น เป็นการคำนวณอย่างคราวๆ ไม่มีความแน่นอนเหมือนอย่างการรังวัดที่ดินในปัจจุบัน ซึ่งจากการคลาดเคลื่อนดังกล่าว ทำให้บางคนซื้อที่ดินเป็นโฉนดมีหลักฐานถูกต้อง มีเนื้อที่ดินระบุเอาไว้  20 ไร่ แต่พอซื้อแล้วภายหลังได้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินใหม่ ปรากฏว่าเหลือเพียง 19 ไร่ หายไป 1 ไร่ ทีนี้บางคนไม่รู้ เมื่อทำการรังวัดแล้วได้เนื้อที่ดินไม่ครบ ก็ตู่เอากับเพื่อนบ้านข้างๆ หาว่ารุกเข้ามาในที่ดินของตนเองบ้าง ก็เป็นเรื่องเป็นราวกันมาก็มากต่อมาก  หรืออีกกรณี ซื้อที่ดิน น.ส.3 มา มีเนื้อที่ในหนังสือสำคัญเพียง 5 ไร่ แต่ที่ไหนได้ เมื่อวัดพื้นที่จริงๆ แล้วอาจมีถึง 10 ไร่ ก็เคยมี  ดังนั้นเมื่อรู้อย่างนี้แล้ว หากจะทำการซื้อที่ดินครั้งใหม่ ผู้ซื้อก็ควรที่จะตรวจสอบให้แน่ชัดเจนเสียก่อนนะครับ

        ที่นี้เรามาดูทางออกในกรณีที่ทำการซื้อขายที่ดินมาแล้ว ปรากฏว่าที่ดินที่ซื้อมามันขาดจากจำนวนที่ระบุเอาไว้ในสัญญาซื้อขาย ว่าตามกฎหมายแล้วนั้น ได้กำหนดทางออกให้กับชาวบ้านประชาชนเอาไว้อย่างไรบ้างครับ

       ตามกฎหมาย หากทำการซื้อขายที่ดินแล้ว ปรากฏว่าเมื่อตรวจสอบที่ดินแล้ว ที่ดินมันหายไปจากจำนวนที่ได้ระบุเอาไว้ในสัญญา กฎหมายก็ได้ให้สิทธิกับผู้ซื้อที่จะเป็นฝ่ายเลือกที่จะบอกเลิกสัญญา หรือเลือกที่จะรับที่ดินแปลงดังกล่าวไว้ แล้วใช้เงินตามส่วนของราคาที่ดินแปลงนั้นจริงๆ ก็ได้  แต่ว่าอย่าเพียงดีใจไป เพราะการที่จะใช้สิทธินั้นได้ มันมีเงื่อนไขอยู่ว่า การขาดของเนื้อที่ดินที่ว่ามานั้น ต้องเกินกว่าร้อยละ 5 ของเนื้อที่ดินทั้งหมด ถ้าหากเนื้อที่ดินที่ขาดไปไม่เกินร้อยละ 5 ของเนื้อที่ดินทั้งหมด ผลคือ ผู้ซื้อก็ต้องรับเอาที่ดินแปลงนั้นไว้ แล้วก็ใช้ราคาตามส่วนของที่ดินจริงๆ จะมาขอบอกเลิกสัญญาเลยทันทีไม่ได้ครับ อันนี้เป็นเงื่อนไขแรก

        และเงื่อนไขท้ายสุด เป็นเงื่อนไขที่ยกเว้นในเรื่องของเนื้อที่ที่ขาดร้อยละ 5 โดยหากเข้าเงื่อนไขนี้แล้ว ผู้ซื้อสามารถที่จะบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยไม่ต้องไปดูว่าเนื้อที่ดินที่ขาดนั้น ขาดไปเท่าไหร่ คือ หากการขาดของเนื้อที่นั้น เป็นคุณสมบัติที่สำคัญในการขอซื้อที่ดินนั้น ซึ่งหากผู้ซื้อรู้ตั้งแต่แรกแล้ว ผู้ซื้อจะไม่เข้ามาซื้อที่ดินแปลงนั้น อย่างนี้ผู้ซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีครับ

ขอบคุณข้อมูลจาก chawbanlaw.com